不動産投資で利益を出す方法2(市場の歪みを突く2）
市場の歪みを突く
現在の日本での不動産投資市場において、今後の値上がりや家賃の上昇ということを期待せずに投資していくことが大事になります。
また、常にリスクとリターンは隣り合わせの為、リスクが取れる方や慣れている方以外は、極力リスクの低い投資物件を求めているはずです。
そこで、非常にリスクの低い負けない不動産投資方法についてお話したいと思います。
「土地値で売られている築古アパートを買う！」です。
投資用物件というものの相場は、この物件は、利回り何％だから価格〇〇万円という相場になります。
場所にもよりますが、地域によって最終的に下げ止まる利回り（相場）があります。
例えば、古いアパートが売りに出ると建物の価値に関わらず利回り１０％だから、売却価格〇〇万円という価格で売られることになります。
建物の価値は関係ないのです。
利回りが相場になってくるのです。
そこで、たまに売りアパートが近くの空き地と同じ価格で売られている築古アパートが出てきます。
そんな物件を狙うのです！
例えば、3000万円の利回り１０％でアパートを買い、もし、将来、家賃相場が崩れるようなことがあったら、入居者様に退去してもらい、建物を壊して、更地で売るのです。
木造アパートであれば、100～200万円ほどで取り壊すことが出来たりします。
そして、更地を買う方=「マイホームを建てる為に買う方」に出口戦略を持っていくのです。
マイホームを建てる方々の相場は、35年の約１％の住宅ローンで組んで毎月頑張って払っていける支払い額ということが相場となります。
この市場の歪みは、築古アパートは低価格になりやすく、マイホームを建てる方は高値になりやすくなります。
例 物件保有中 3000万円築古アパート、利回り１０％ 月々の家賃収入約25万円をできる限り受取り続ける
将来、万が一家賃相場が下がってしまったら、100～200万円で建物を壊して、更地にして買った時と同じぐらいの3000万円ほどで出口を見出せます。
元金を減らさずに利回り10％を受取り続けるという投資方法になります。また、このケースでは、建物の価値分を減価償却4年で償却し大きな節税にもなります。
日本の金融商品にこれだけの固い金融商品はありますでしょうか？
しかし、問題が一つあります。
築古の木造アパートは融資がおりにくいのです。
かなりの高属性の資産家の方や現金で購入するという条件が出てきます。（もしくは、日本政策金融公庫等）
本来、日本の金融機関はこういった物件に積極的に融資をするべきと思っていますが、そこも金融機関の融資基準の歪みでもあったりします。
現金や資産がない方や自力で融資が引けない方は、最初はある程度のリスクを取らざるを得ません。
結局、「信用」なのです。人からも金融機関からも・・・
ゴールをどこに持っていくのか？どういう将来を送りたいのか？どこまでリスクをとれるのか？
そもそも、この世に生まれた時点で借金を背負って生まれてきたのと同じことです。
生きている限り消費をし続けるからです。生きていくということは、稼ぎ続けなければいけないということなのです。
僕も現在42歳、家内48歳、娘2人、まだまだ、これから何十年も消費をし続けていきます。
歳をとればとるほど、ローンも組めなくなり仕事も出来なくなります。
決断をすることが将来を左右します。
決断することが仕事なのです。
労働の対価（時間の切り売り）ではなく、「一瞬の判断」という極めて短い時間に凝縮された大きな「決断」という仕事なのです。
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