日本の不動産について 2
日本の不動産の空室リスクについて
結論 適切な不動産を買えば大してない
では、数字を元に見てみましょう
こちらは平成30年の総務省の空室率のデータです
日本の不動産事情の問題について気付いて頂く為に少し前のデータを見てみましょう！
平成25年の全国での空室率１位はどこか？では、2位は？
答え、１位 なんと「沖縄」です
では、なぜ沖縄なのか？
もちろん、「重要と供給のバランスが日本で一番とれているから」なのですが・・・
なぜなのか？
ちょっともったいぶります
ヒント 「台風がやたらとくるから」です
わけがわからないと思います。
なぜ、台風がやたらとくるから空室率が日本で一番なのか？
紐解いていきます。
台風がやたらと来るので、沖縄の不動産はほとんどが「RC造」（コンクリート造）なんです。
プレハブはほとんどないのです。
では、プレハブアパートを建てることを得意としている会社さんがあります。
〇〇建託、〇〇コーポレーション、〇〇パレス２１、〇〇ハウスect
彼らは、世界中から安い部材を集めてものすごく高いプレハブアパートを建てることを得意としています。
そして、断っても断ってもやってくる非常にしつこい営業！しかし、夜テレビを見ていると中井貴一が甘い言葉で囁いています。
この手法でバンバンと利益を上げるというスタンスの会社さんなのです。
しかし、プレハブアパートを建ててしまうと建てた業者さんは10年間、無償で直さなくてはならない「瑕疵担保責任」（契約不適合責任）という法律があります。
なので、プレハブを建てて利益を出す業者さんが大型台風がやたらとやってくる沖縄には営業がしずらいのです！
よって、沖縄は需給バランスが取れていて空室率が日本で一番（H30年度は2位）なのです！
平成25年の2位、宮城について
平成25年の宮城県は空室率が非常に低い県として宮城県がライクインします。
こちらの理由は、「復興需要」になります。
津波によって建物が流されてしまい、住む人と建物のバランスが需要過少の状態だったのです。
しかし、歴史を振り返ると震災から7～8年で供給過剰に転換します。
震災後は業者がこぞって参入し建物を作ります。
しかし、やがて建て過ぎます。
そして、供給過剰となり空室率が高くなります。
阪神・淡路大震災の時も同じでした。
現在、大阪等は空室率が約15％と高いです。
歴史は繰り返します。
東京の空室率について
東京についてですが、答えは「土地が余っていないから」ということが空室率の低さの理由になります。
東京でなかなか空き地を見かけないと思います。
空き地がすでにないので、建物が建ちづらく、需給バランスが取れているのです。
平成30年のデータでは全国の空室率NO1は埼玉県
しかし、僅差にはなりますが、平成30年のデータでは空室率NO1は埼玉県です。
都心部から離れると山もあり畑や田んぼ、空き地もたくさんある埼玉県が全国一番なのです。
東京の中心部にこだわらなくても不動産投資で勝てるということを数字でわかって頂けると思います。
東京近郊の不動産は誰もが買いたいのです。ゆえに価格が高くなり利回りは低くなります。
しかし、賃貸業は飲食店の様にお客様を回転させて利益を上げたり、１部屋に他人が何人も同居することは無理で、1人や１家族が入居してしまったらそれ以上、人を入れたりして利益を上げることが出来ません。
飲食店等に比較すれば、利益を上げづらい業種になります。
空室を抑えることが目的な不動産賃貸業であれば、都心部を外しても不動産賃貸業はうまくいきます！